Hillerød, den 27. august 2021

Hillerød Kommune

Høringssvar til forslag til tillæg nr 23 til Kommuneplan 2017 samt forslag til lokalplan 460 for erhvervsområdet i Favrholm.

På vegne Grundejerforeningerne Favrholmvænget, Kighusbakken og Kildedalen skal vi hermed komme med følgende høringssvar til ovennævnte forslag til tillæg til Kommuneplan 2017 samt lokalplan:

Generelle bemærkninger:
Da Hillerød Kommune tilbage i 2014 godkendte ”Helhedsplan Favrholm” var vi meget positive over for den visionære tilgang, som kommunen havde til etableringen af et nyt byområde – porten mod syd til Hillerød – hvor man ville forene det nye supersygehus med et blandet bolig- og erhvervsområde.

Vi fandt det særlig positivt, at man dengang oplyste, at man ville sikre en glidende og blød overgang fra vores eksisterende boligområder til det nye byområde og at en del af området ville blive udlagt til erhverv, hvor man ville integrere dette på en sådan måde, at helheden ville fremstå som et let tilgængeligt, varieret og fælles rekreativt landskab.

Og det er vores opfattelse, at Hillerød Kommune med Kommuneplan 2017 på en udmærket måde sikrede de nødvendige rammebestemmelser for at kunne opfylde visionen.

Den ønskede ændring af Kommuneplanen giver mulighed for vedtagelsen af lokalplan 460 og dermed åbnes der op for at udlægge erhvervsområdet til mere belastende virksomheder, med markant højere bygningshøjde og med en væsentlig forøgelse af byggeprocenten. Alt sammen noget som vil påvirke helheden i en efter vores opfattelse negativ retning.

Bemærkninger til tillæg nr 23 til Kommuneplan 2017 fsva. område FH.E.3:
En forøgelse af bygningshøjden fra 15 meter til 22 meter er ikke kun en mindre væsentlig ændring. Der er tale om en forøgelse af bygningshøjden på mere end 40 %.

En forøgelse af bygningsprocenten fra 50 til 60 % er ikke kun en mindre væsentlig ændring. Der er tale om en forøgelse af bygningsprocenten på 20 %.

En udvidelse af anvendelsesområdet til også at omfatte klasse 5-virksomheder er ikke kun en mindre væsentlig ændring. I forhold til en klasse 4-virksomhed er en klasse 5-virksomhed generelt – ikke mindst i forhold til støj – markant mere miljøbelastende.

Det er derfor ønsket, at Kommuneplanens nuværende bestemmelser for område FH.E.3 fastholdes.

Bemærkninger til forslag til lokalplan nr 460:

§ 3 områdets anvendelse.
Det fremgår, at delområde 1 og 2 kun må anvendes til erhvervsformål og produktionsvirksomheder inden for lifescience, miljø eller IT inden for miljøklasse 1 – 5.

Det er opfattelsen, at angivelsen af hvilke virksomheder, som må etablere sig inden for del-områderne er al for generisk og upræcis. Dette ikke mindst set i lyset af, at der er væsentlig forskel på den miljø- belastning som en miljøklasse 4 eller 5 virksomhed udøver i forhold til omgivelserne.

I Miljøministeriets ”Håndbog om Miljø og Planlægning – boliger og erhverv i byerne” er der i afsnit 7 en række virksomhedsbeskrivelser. Her er der imidlertid ikke hjælp at hente til en forståelse af, hvilke typer virksomheder, der vil være omfattet af beskrivelsen ”lifescience, miljø eller IT.”

Som eksempel kan nævnes, at en ophugningsvirksomhed, som vel må karakteriseres som ”miljø”, er kategoriseret i miljøklasse 5 og kabelskrot i miljøklasse 5-7.

På borgermødet den 18. august 2021 blev det oplyst, at man håber, at såkaldte ”græsplænevirksom-
heder” vil finde det attraktivt at etablere sig i området. Hvis dette ønske skal kunne opfyldes, så bør det præciseres i anvendelsesbestemmelserne hvilke virksomhedstyper, der falder ind under begrebet.

Den i lokalplanforslaget angivne beskrivelse ”lifescience, miljø eller IT” dækker over et større spænd af virksomhedstyper indenfor engroshandel, transport, produktion, lager m.m. end den anvendelse, der øjensynligt er intentionen, jf. oplysningerne på borgermødet.

Det er derfor vigtigt, at lokalplanen mere præcist beskriver og afgrænser de virksomheder, som vil kunne etablere sig i de 2 delområder.

Hillerød Kommune ønsker at udvide anvendelsesområdet til også at omfatte miljøklasse 5.

Det fremgår af Miljøministeriets ”Håndbog om miljø og planlægning – boliger og erhverv i byerne”, at miljøklasse 5-virksomheder er ret belastende i forhold til omgivelserne og derfor bør placeres i industriområder. Dette ikke mindst af hensyn til de støjgener, som typisk vil være forbundet med netop klasse 5- virksomheder.

Som det også fremgik på borgermødet den 18. august 2021 betyder en udvidelse af anvendelsesom-
rådet fra klasse 4 til 5 virksomheder, at lokalplanområdet reelt ændrer karakter fra at være et erhvervsområde til at være et decideret industriområde.

At etablere potentielt miljøbelastende industri i et samlet by-område, der oprindelig er tiltænkt at være udlagt til at være blandet bolig- og erhverv virker uhensigtsmæssigt, idet dette vil risikere at påvirke helhedsindtrykket for det samlede område.

Og dette sammenholdt med vores bemærkninger nedenfor til lokalplanens § 8 betyder, at vi tager afstand fra udvidelsen af anvendelsesområdet og ønsker at fastholde den nuværende ramme i Kommuneplan 2017, hvorefter der alene i det samlede lokalplanområde kan etableres virksomheder inden for miljøklasse 1 – 4.

I det mindste bør det sikres, at anvendelsen af delområde 2 – som ligger tættest på såvel kommende som nuværende boligområder – begrænses til klasse 4-virksomheder.

§ 5 veje, stier og parkeringsforhold.
Det fremgår, at vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra hhv. Roskildevej og Overdrevsvej.

Det er opfattelsen, at der allerede i dag er en væsentlig trafikal belastning af nævnte veje – ikke mindst i myldretiden.

Det er derfor vigtigt, at der forud for etableringen af virksomheder i lokalplanområdet sker den fornødne trafikanalyse til at sikre, at der kan findes hensigtsmæssige løsninger for trafikken til og fra lokalplanområdet – og at der afsættes de fornødne økonomiske midler til at sikre, at disse løsninger realiseres. Dette vil gælde ikke mindst i forhold til adgangen via Roskildevej, hvor der – som det ser ud i lokalplanforslaget – vil være adgang via rundkørslen ved Favrholm. 

§ 8 bebyggelsens omfang og placering.
Det fremgår af rammeplan FH.E.3 i Kommuneplan 2017, at bebyggelsesprocenten af området under ét ikke må overstige 50 %. Denne byggeprocent ønskes forøget med hele 20 % til en samlet bebyggelses- procent på 60 %. Dette vil både henset til ønsket om at ændre områdets anvendelsesområde til også at omfatte klasse 5-virksomheder samt den markant øgede bygningshøjde medføre en så massiv påvirkning af områdets udseende, at dette vil risikere at påvirke helhedsindtrykket for det samlede område.

Vi har regnet lidt på spændet i bebyggelsens omfang i delområde 1 (og det er de samme overvejelser, der gælder i forhold til øvrige delområder).

• Ifølge redegørelsen udgør lokalplanområdet ca. 40 ha, d.v.s. ca. 400.000 m2. Ud fra en forsigtig opmåling, udgør delområde 1 150.000 m2 og delområde 2 30.000 m2.
• Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i de to delområder må ikke overstige 60.
• Lokalplanens bestemmelser om udstykning omhandler alene udstykning til tekniske anlæg. Betyder dette, at øvrig udstykning alene sker i henhold til byggeretten jf. Bygningsreglement 18? Med andre ord, det er uklart hvor mange ejendomme der kan opstå i de to delområder.
• Hvis delområde 1 for eksemplets skyld betragtes som én ejendom med et areal på 150.000 m2, så kan der opføres et etageareal, jf. bygningsreglementets beregningsarealer, på 90.000 m2.
• Halvdelen af etagearealet kan antages at ligge syd for byggelinjen, hvor bygningshøjden maksimal må være 22 m.
• Den anden halvdel af etagearealet kan antages at ligge nord for byggelinjen, hvor bygningshøjen maksimalt m være 15 m (her er ikke medtaget lempelsen for ”enkelte elementer”, hvilket jv. nedenfor i øvrigt er noget upræcist og ikke kan siges at begrænse sig til skorstene, som det blev nævnt ved borgermødet).
• Bygninger må opføres i 3 etager, eksklusive tagterrasser.
• 90.000 m2 i tre etager giver en grundplan på 30.000 m2 (i runde tal).
• Med en ligelig fordeling af grundplanen nord og syd for byggelinjen, vil det være muligt at bygge i alt 555.000 m3 og dette med ret høje etager.
• 90.000 m2 i én etage, eksempelvis lager og produktion, giver en grundplan på 90.000 m2.
• Med en ligelig fordeling af grundplanen nord og syd for byggelinjen, vil det være muligt at bygge i alt 1.665.000 m3, altså mere end en tredobling af det samlede bygningsvolumen.
• Sammenholdt med de meget upræcise anvendelsesbestemmelser, giver det ikke noget klart eller bare rimeligt billede af, hvad man kan forvente sig i området.

Det anbefales, at lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser suppleres af bestemmelser om maksimalt bebygget areal, volumenbestemmelser eller lignende, alternativt, at de maksimale højder reduceres.

Supplerende skal det bemærkes, at undtagelsesbestemmelsen nord for byggelinjen bør overvejes. Det er almindeligt, at tekniske installationer som skorstene og ventilationsafkast opføres i en større højde end den almindelige bygningsmasse, men dette kan også være tilfældet for eksempelvis råvaresiloer, procestanke og lignende.

I rammeplan FH.E.3 i Kommuneplan 2017 er bygningshøjden angivet til 15 meter. På borgermødet den 18. august 2021 blev det oplyst, at baggrunden for et ønske om at hæve bygningshøjden til 22 meter for den sydlige del af lokalplanens delområde 1 er, at dette vil matche de bygningshøjder, som i øvrigt gælder for de omkringliggende områder – og her blev Novo Nordisk nævnt.

Henvisningen til de omkringliggende områder er forkert. I hele det omkringliggende erhvervsområde er der en generel bygningshøjde på maksimalt 15 meter (inden for begrænsede bygningszoner må der være en bygningshøjde på op til 25 meter).

Det fremgår af forslaget til lokalplan, at der i forbindelse med det kommende udbudsmateriale vil være et stort fokus på områdets visuelle fremtoning, bygningsarkitekturen samt overgangen med Favrholm vest for Roskildevej og det nye erhvervsområde øst for.

Det lyder positivt, men der er ingen tvivl om, at de nævnte hensyn reelt kan blive vanskelige at varetage, når man både ønsker at områdets anvendelse kan være op til klasse 5 virksomheder og med en bygningshøjde op til 22 meter. Dette vil således uundgåeligt skabe en meget voldsom kontrast til den fredede gård Favrholm, som efter Novo Nordisk gennemgribende renovering og uddybning fremstår som et flot og smukt bygningskompleks.

Det anbefales, at man fastholder bygningshøjden på de 15 meter, således som det fremgår af Kommuneplan 2017.

I det omfang Hillerød Kommune vælger at fastholde en ønsket bygningshøjde på op til 22 meter, så skal det anbefales, at man fsva. lokalplanens § 8.7 præciserer, hvad der skal forstås ved enkelte bygningselementer i forhold til delområde 1.

Med venlig hilsen

Elisabeth Stieper Tofte                 Jan Michael Lindgreen                              Christian Sabber Jensen
Grf Favrholmvænget                    Grf Kighusbakken                                      Grf Kildedalen
Formand                                        Formand                                                      Formand